惶惶10年中国楼市的温州教训

十一侠

1

2016年的8月末，上海的空气中流溢着浓浓的悲情。

8月29日，85对离婚夫妇挤爆了上海民政局，在过往的经验中，这本该是一个月的记录。一切都显得极不正常。

诡异之处在于，这本是悲戚之事，但离婚者却笑容满面地牵手走出，一边交待放好离婚证，一边商议该去哪里庆祝一下。

其实，在2016年的那个夏天，整个中国的气味都是不正常的。空气中充满着异味，如果仔细嗅一下，那是一种臭、腥、甜、苦等混合而成的气味。

美剧《行尸走肉》里的瑞克在医院独自醒来，走在亚特兰大空无一人的街道上时，闻到的就是这种气味。

世上之事，有果必有其因。

那一年，市场传言上海将在9月出台更严厉的调控政策，这导致上海的有志之士迅速行动，用假离婚来破除限购。

上海人使出了洪荒之力，也要让自己多背上一份负债。

房地产真是一个神奇的物种，在属于它的字典里，总是福祸相依，幸运和厄运永远都是亲兄弟。

月子弯弯照九州，几家欢喜几家愁！

三年前，同样是一个夏天。

江南的夏天总是多雨、湿热、潮，这在一个北方人看来，几乎是无法忍受的。

三年前是2013年，在那一年的7月，有超过1400对夫妻在温州民政局登记离婚，这也创下鹿城最伤感历史纪录。

同样是离婚，在上海就是喜剧，但在温州，却只有悲剧。

上海人通过离婚，想让自己背上更多的负债，心甘情愿被银行收高息。但这时的温州人民却视债务如瘟疫，视银行为鬼魅。

没有人想让债务近身，而当债务无法甩掉时，结局注定凄惨而悲凉，要么从这个世界上消失，要么死，要么坐牢。

2010年10月，绿城在温州瓯江边上的豪宅鹿城广场二手房售价达到了9-10万/平，市场供不应求。

8年后的今天，鹿城广场跌到了4-5万/平。在2008年，这里第一批房源开盘时，均价是4.5万/平。

就这样，经历了彷徨的10年之后，鹿城广场的房价又回到了开盘时的原点。

在今天看来，这就像是一个巨大的隐喻。作为中国炒房界的老祖宗，“炒房团”的大本营温州，以他失去的10年，给了中国楼市一个大大的警示！

2

在2000年之前的10年，是温州经济粗放式发展的黄金十年。

在这个时期，温州产生了永嘉桥头纽扣市场、乐清柳市五金电器市场、乐清虹桥综合农贸市场等十大专业市场，享誉中国。而这背后是几千个生产基地、十万个家庭作坊。

这一切都源于温州人对政策的灵敏嗅觉，做事的大胆作风，以及民间金融的发达。

转折发生在90年代末，因为消费升级，温州的作坊式生产已经跟不上时代的脚步，转型无力，温州人如同是走进了迷茫的十字路口，不知道何去何从。

就在这时，为了抵御亚洲金融风暴的影响，国务院决定将房地产作为经济发展的支柱产业，以“取消福利分房，实现居民住宅货币化、私有化”来推动房产改革。

温州老板们跟着风向，使劲地嗅着自己灵敏的鼻子。然后迅速的行动起来。

1998年到2001年，在短短三年时间，在民间资本投入下，温州市区房价迅速从2000元/平方米左右，飙升到7000元/平方米，并以每年20%的速度递增。

从中国商品房全面入市的第一刻起，温州人便掌握了炒房的精髓。

2000年，乐清有六、七个做实业的老板，意识到买房能赚钱，就一起凑了2000万，集体炒房，之后房产迅速增值，几年时间赚了几个亿！

这如同一把重锤，击中了正处在彷徨之中的温州人。

意识这个名词，如同是猛鬼野兽，一旦觉醒，便再难归笼。在整整16年后，中国的老百姓也忽然领悟到了温州老板的“精髓”，一切如同大水漫过，便再也阻挡不住了。

2000年之后，是温州实业衰落的十年。但温州人从来都不担心。因为他们通过自身意识的觉醒，早已从实业脱离，投入到更广阔的天地之中。

相比于辛辛苦苦的加工制造和贸易，收割韭菜才是更高级、更刺激、也更激动人心的伟业！

钱锺书先生在1945年说过一句话：

他写围城，是想写一部分人性。只是人，具有无毛两足动物的基本特征。

一直到今天，这个世界所发生的一切，都只不过是一次又一次地在验证这句话的正确性。

3

在1998年金温铁路通车之前，温州去往杭州只能通过一条G104国道，因为要穿过连绵不断的大山，汽车要走整整13个小时。

这个时候，在省会杭州和温州之间，是充满隔阂的，温州人不愿意去杭州，而更愿意坐22个小时的轮船去上海。

在已经开始做加工厂和外贸生意的温州人来看，上海才算得上是大都市。温州的很多货物和原材料的进出，也是通过上海。

1997年，温州农民刘文闯进上海，在豫园小商品市场做小商品生意。在这里他认识了很多同乡。

温州人在外打拼，最大的特质就是团结，有福同享，有难同当。

2001年，在豫园小商品市场的温州商人经常提到在上海买房，以后一定会大发。

“谁谁谁去年在哪里买了一套房子，现在都涨了好多了”，这是当时整个市场里从早到晚，大家都讨论的话题。

人心是会最易蛊惑的，在赚更多的钱面前，没有人会足够的意志坚定。

刘文找到他的好友们，一起商量在上海买房赚钱。但朋友们并不认可，也并不觉得这事靠谱。

万一被套住怎么办?纷纷以资金有限为由推脱。

当时上海内环的房价3600一平，但这对于小本生意的商人来说，还是很大的一笔钱。小生意人不敢去做这么大的投资。

不识庐山真面目，只缘身在此山中。

就在上海内环房价3600的时刻，温州市区却已经超过了7000元。身在上海的温州人不知道这些意味着什么，但是在温州的温州人却知道。

2001年8月18日，温州第一个炒房团浩浩荡荡奔往上海。157人在三天之内便拿下100多套房子。

在上海的温州人开始慌了，迅速跟进，刘文的好友们被迫下了决心，全部开始了上海置业之路。

在这个世界上，很多事情往往并不由自己决定。乌合之众也从来都不是一个贬义词。

三年后，上海楼市出现了第一个暴涨行情，2004年内环均价6000，中环4000，外环2000。那个157人的炒房团赚了5000万。

而到了2007年，上海内环均价已经是20000，中环10000，外环6000。上海房子在短短6年间，已经历了2轮大涨，房价翻了4-5倍。

对于温州人来说，上海是一个流着糖与蜜的应许之地！她是这样的迷人。

在实业发展的黄金十年，上海用市场和港口哺育了温州商人。

在上海楼市起步的十年，上海又成了温州人的奶牛，纯白的鲜奶总是源源不断地被挤出来。

4

上海的鲜奶流进了温州。

从1998年开始，在经过了12年的坚挺之后，温州楼市在2010年迎来了最辉煌的时代。

2006年12月30日，绿城集团以33.333亿元的总价，拿下了温州瓯江边上一块地，后来绿城在这里规划了鹿城广场，350米的超高层被称为浙江第一高楼。

2008年，鹿城广场的配套住宅锦玉园开始销售，三栋楼为一线看江，另外两栋不看江，看江的住宅最小户型在400平以上，跃层户型则达到了850平，销售均价45000一平，当年售罄。

到了2009年，锦玉园的房价涨到了60000，涨的真是猛啊！

新闻说，温州楼市太妖，必跌！

结果到了2010年10月，锦玉园的二手房成交价突破了10万一平，新闻闭了嘴。

2010年，位于黄浦江畔的汤臣一品已经入市，均价12万一平，这是上海楼市的顶；钱塘江边上的钱江新城豪宅价格普遍在3万多一平，这是杭州楼市的顶；而位于瓯江边上的豪宅价格，达到了10万一平，这是温州楼市的顶。

2010年10月，那是温州楼市最顶峰的时刻，瓯江边10万，城市绿轴旁7万；老城的老破小价格也在3万之上。

温州人从来都看不起杭州，在90年代末，温州的有钱人开始将自己的孩子送出去读书，他们首选上海，然后北京，只有北上都够不着了，才会去杭州。

从2001年到2010年，杭州楼市也连涨10年，甚至连2008年的全球金融危机，都没能遏制杭州房价的脚步。

但后来发现，这和温州楼市比起来，只到温州的屁股，连腰都够不着。

温州当年的老破小就已经超过了杭州楼市的顶。

5

在今天看来，也许，正是上海房价的连续10多年的不断翻番，正是杭州房价的10年坚挺，正是温州楼市10年来的不断暴涨，给了温州人巨大的信心。

温州人民正在为他们更大的贪婪，使出洪荒之力，给自己加杠杆。

2010年5月，温州民间借贷利率高达6分，年利率72%，这已是崩盘的前兆，但并无人察觉。

他们在扫了上海，扫了深圳，扫了北京，扫了杭州之后，终于在自己的家乡温州，上演了最后的惊险一跃。

就在鹿城广场房价达到了10万一平之后不久，温州的杠杆链条终于扯出了自己的最后一点张力，然后蹦断了。

眼镜大王胡福林跑路，这如同一声惊雷，一场对于温州而言，具有毁灭性的民间借贷大崩盘汹涌而来！

2011年9月22日，温州9个老板一夜之间蒸发。此后的3-4年，越来越多的温州商人被追债，跑路、自杀。

一切如梦幻泡影，如雾亦如电。

温州楼市开始被彻底的挫骨扬灰。

炒房团也几乎全军覆没。房价如果没有涨，对炒房团而言就是亏，因为很多人是借钱在炒房，而利息是每月都要付的。

越是曾经炒房赚得多的人，就越敢放大杠杆，死得就越快。

2013年7月，温州法院进入司法处置程序的房产已经有1.8万套。

温州投资客开始大批甩卖手里的房子。

绿城鹿城广场从10万元/平方米跌回到了开盘价4.5万元。温州城市绿轴旁的富人区香缇半岛从每平方米7万跌到了3万元，就连老城区的老破小也无一例外的价格腰斩！

温州人开始迅速从各地抽离，抛房自救。那些温州人进入越深的城市，注定要承受更重的伤。

2011年，曾经10年未跌的杭州楼市第一次进入了寒冬。在2012年，杭州市场上流动的二手房，超过了80000套，尤以温州投资客盘踞的滨江区和经开区（下沙）跌得最凶！

在楼市的黄金十年，杭州人民被充分的保护和娇生惯养。当寒冬来临时，他们注定比别人伤得更深。

至今在中国楼市史上，杭州也是唯一一个楼市腰斩，连跌五年的省会城市。

后来，杭州赶上了国运，再次振作起来了。

2018年，上海黄浦江边，豪宅最高成交价达到了34万一平，杭州钱江新城，也达到了8万，而温州的瓯江边，仍然只有绿城鹿城广场锦玉园在唱独角戏，房价一直在4-5万之间徘徊。

就连2016年，那个举国如同吃了万艾可一般的坚挺时刻，温州楼市却再也没能振作起来。

6

温州人身上有很多优秀的品质，他们嗅觉灵敏、行动力强、充满魄力，在很长时间以来，这些品质和集体性格都是他们能成的重要原因。

但在中国，房子是比金钱更好的人性试金石。在中国，房子不只是住所，而是一种让人发狂的魅惑之物，有人上天堂，有人下地狱。

因为每个人都想成为食利者。这是一切后果的唯一原因。在这个世界上，因果从来都很分明。

在离开温州的最后一天，在和一位温州资深地产投资客聊天时，我问了他一个问题，如何看待眼下的中国楼市？

那天在瓯江边，在鹿城广场旁边的米房，伴着台风摩羯到来前夜的疾风骤雨，他望着瓯江对岸的大山，出神了好久，说出了一句让我震撼不已的话：

现在的中国楼市，和2010年10月的温州像极了！

2010年10月，正是温州楼市最巅峰的时刻，是瓯江边上的绿城豪宅卖到10万一平的时刻，是所有温州人都在疯狂加杠杆的时刻，是所有人都对楼市充满信心的时刻。

但短短一年后，温州楼市被挫骨扬灰，再也没有回过神来！

那一刻，我惊呆地立在风中，细思极恐到无法呼吸！

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